Nutzwertgutachten / Allgemeine Teile der Liegenschaft
Neben Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten und Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge (Wohnungseigentumsobjekte) gibt es noch allgemeine Teile der Liegenschaft.
Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht.
Für die allgemeine Benützung können z.B. PKW-Abstellplätze für Besucher gewidmet werden oder auch allgemeine Gartenflächen.
Jedenfalls müssen nach der Zweckbestimmung z.B. der Heizraum, Stiegen und Gänge, der Lift, allgemeine Verkehrswege, Zugänge zum Haus und den Wohnungseingangstüren, die Fahrspur in der Tiefgarage usw. allgemeine Flächen der Liegenschaft sein.
Alle Teile der Liegenschaft, welche nicht ausdrücklich einer Einheit zugeordnet sind, sowie alle Ver- und Entsorgungseinrichtungen, aber auch die Fassade, das Dach usw. sind allgemeine Flächen/Teile der Liegenschaft und stehen in gemeinsamer Nutzung. Für diese allgemeinen Flächen/Teile sind auch die Kosten für Reparaturen anteilig zu tragen.
Es gibt für manche Flächen der Liegenschaft wie z.B. PKW-Abstellplätze, Gartenflächen, allgemein zugängliche Dachterrassen, Kellerräume usw. eine Wahlmöglichkeit. Diese Flächen können als allgemeine Teile der Liegenschaft gewidmet werden, es kann aber auch Wohnungseigentum oder Zubehör-Wohnungseigentum begründet werden.
Es ist im Vorfeld der Erstellung des Nutzwertgutachtens die entsprechende Widmung (in der Regel vom Bauherrn) festzulegen. Der Sachverständige unterstützt dabei und zeigt die Möglichkeiten sowie die Vor- und Nachteile auf.
In diesem Zusammenhang muss auch noch auf die Benützungsregelung gemäß § 17 WEG hingewiesen werden. Absatz (1) lautet wie folgt:
Sämtliche Wohnungseigentümer können schriftlich eine Vereinbarung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft treffen.
So kann auch für bestimmte allgemeine Flächen eine Benützungsregelung vereinbart werden. Wichtig dabei ist, dass sämtliche Wohnungseigentümer dieser Vereinbarung schriftlich zustimmen müssen. Jeder Wohnungseigentümer kann aber auch eine gerichtliche Regelung oder die Abänderung solcher getroffenen Vereinbarungen beantragen.
In den meisten Fällen ist es besser, allgemeine Teile der Liegenschaft z.B. als Zubehör- Wohnungseigentum zu bewerten. In manchen Fällen kann es aber auch von Vorteil sein (z.B. in der Vermarktung, wenn die Flächen noch nicht zugewiesen werden sollen), gewisse Flächen im allgemeinen Eigentum zu belassen und gegebenenfalls eine Benützungsregelung zu vereinbaren.
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