• Walter Lindinger-Pesendorfer

Nutzwertgutachten / Wohnungseigentum

Gesetzliche Grundlage für das Wohnungseigentum ist das Wohnungseigentumsgesetz 2002 – WEG 2002


Wohnungseigentum kann nur an wohnungseigentumstauglichen Objekten begründet werden.


Wohnungseigentumstaugliche Objekte sind:

· Wohnungen

· Sonstige selbständige Räumlichkeiten (Geschäftsraum, Büro, Ordination, Garage…)

· Abstellplätze für Kraftfahrzeuge


Eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes. Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenfläche.


Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen.


Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen.

Als wichtige Grundlage zur Begründung von Wohnungseigentum dient das Nutzwertgutachten.

Das Nutzwertgutachten wird vom Sachverständigen auf Grundlage des behördlich genehmigten Bauplans oder bei Abweichungen in der Bauausführung auf Grundlage von Bestandsplänen erstellt. Den Planunterlagen kommt eine besondere Bedeutung zu, da diese zur Ermittlung der Nutzwerte (Anteil an der Liegenschaft) ganz wesentlich sind. Der Nutzwert errechnet sich aus der Nutzfläche und aus Zuschlägen oder Abstrichen, die den Wert des Wohnungseigentumsobjekts erhöhen oder vermindern. Am besten sollte der Sachverständige bereits die Einreichpläne auf Vollständigkeit und auf Übereinstimmung mit dem WEG für die spätere Erstellung des Nutzwertgutachtens prüfen. Sollte die Baubewilligung bereits vorliegen, aber die Baupläne nicht vollständig sein (z.B. fehlende Flächenangaben, keine eindeutige Bezeichnung des Zubehörs usw.), sind gegebenenfalls Bestandspläne zu erstellen.


Wohnungseigentum wird in erster Linie bei Neubauten von Wohn- und Geschäftsobjekten, aber auch bei der Errichtung von Reihen- und Doppelhausanlagen begründet. In manchen Fällen ist auch bei bestehenden Objekten (Zweifamilienhäuser, Mietobjekte, gemischt genutzten Liegenschaften…) die aktuell im Miteigentum stehen, die Begründung von Wohnungseigentum sinnvoll. Dies kann Vorteile bei der Verwertung oder der Belastung mit einem Pfandrecht haben.


Gerne beraten wir Sie im Detail.